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未分割の不動産、単独で売却できる? | 相続が得意な税理士なら神戸三宮の【相続あんしん相談室】

相続手続

未分割の不動産、単独で売却できる?

相続財産である不動産を売却する場合、相続人のうちの一人が売却手続きを行うことはよくあります。

遺産分割協議が整っていない土地についても、一人の相続人が単独で売却手続きを進めていくことはできるのでしょうか。

次の事例で考えてみましょう。

遠方に弟がいる甲さんの場合

甲さんは、親が亡くなり、親が住んでいた実家(土地、建物)をどうするか、弟の乙さんと相談しています。

相続人は甲さんと乙さんの2人です。

それぞれに持ち家があるため、実家は売却したいと考えています。

甲さんは実家の近くに住んでいますが、乙さんは遠方に住んでいます。

実家の売却に関する手続きは、兄の甲さんが行う方向で検討中ですが、果たして甲さんだけで手続きをすることはできるのでしょうか。

なお、遺産分割協議は整っておらず(未分割)、相続登記もしていません。

未分割の不動産は“共有”して相続することに

未分割の場合、その相続財産である土地、建物(以下、不動産)は民法上の法定相続分で共有して相続していることになります。

今回の事例では、相続人が亡くなった人(被相続人)の子2人であるため、当該不動産の持ち分は、それぞれ2分の1となります。

このように不動産を共有しているとき、不動産の売却手続きは、所有者全員が共同で進めなければなりません。

共有者の一人に手続きを委任することも可能ですが、この場合にも、不動産の売却を依頼する不動産業者や、登記を依頼する司法書士から委任した共有者の本人確認を受けることになります。
よって、手続きを委任した場合でも、委任状には実印を押印しますので、印鑑証明書や住民票など本人確認のための公的な書類の提出は必要です。

未分割の不動産を売却するための手続き

未分割の不動産を売却するための主な手続は、次のとおりです。

STEP1 不動産業者と媒介契約の締結

●本人確認が必要となります。
不動産業者は、戸籍等で依頼者が相続人であることを確認した上で販売します。

STEP2 不動産の売買契約の締結

●購入者が見つかったら、不動産の売買契約の締結を行います。
この時、相続登記が未了の場合には、売買契約書に特約を記載※します。

※特約の記載例

売主はその責任と負担において、本物件引渡日までに、本物件について売主名義に相続登記を完了させ、買主に引渡すものとする。
万一、残代金支払日までに売主名義への相続登記が完了しない場合、本契約は白紙解除となる。
STEP3 売買代金の受領と不動産の引渡し

●本人確認と公的書類の提出が必要です。

●未分割の場合は、不動産引渡時までに売主は相続登記(共有名義での登記)を完了させ、買主に不動産を引き渡します。

売却することが決まっている場合には

不動産を売却することや、遺産を引き継ぐ割合が決まっている場合は、相続人の代表者が売却予定の不動産を取得して売却手続きを行い、不動産を取得する代償として、不動産を売却した金額から経費を差し引いた金額の一部(遺産を引き継ぐ割合)を、不動産を取得しない相続人に支払うこと(代償分割といいます)もできます。

代償分割を行う場合は遺産分割協議書へ、代償分割を選択し不動産売却後の現金の一部を他の相続人に支払う旨を記載することが必要です。この記載のない場合、代償金が贈与と受け取られ、贈与税が課税される可能性がありますので注意が必要です。
 

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