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相続手続

不動産登記が漏れていないか調べる方法

被相続人が所有していた不動産については、固定資産税の課税明細や名寄帳、登記事項証明書の共同担保目録を確認する方法により調べることになります。

すべての不動産を把握できていますか?

日本には、相続登記が行われずに放置されている土地がたくさんあります。
相続登記が漏れていると、「法定相続人だったから、知らないうちに知らない土地の所有者になっていた」ということが後々起こってきます。

このようなことがないよう、被相続人が所有していた不動産を調べる方法についてご紹介します。

被相続人が所有していた不動産について、一括してすべてを調べることはできませんが、所有不動産があると想定される市区町村で名寄帳を閲覧したり、不動産の登記事項証明書の共同担保目録を確認したりすることで、調べていくことになります。

固定資産税が課税されていない不動産もある

まずは、どのような不動産に相続による移転登記漏れが発生しやすいかを見ていきます。

相続登記が漏れるということは、「被相続人が所有していることを(相続人が)知らない」不動産があるということになります。

一般的に、個人が所有している不動産を確認する場合、毎年送付されてくる固定資産税の課税明細や納税通知書を見ることが多いと思いますが、固定資産税の課税明細等には、「固定資産税が課税されている不動産」しか記載されていません。
言い換えれば「固定資産税が課税されていない不動産」は課税明細等に記載されていないため、相続の移転登記漏れが発生しやすくなるのです。

土地の場合、課税標準額が30万円未満、家屋の場合は20万円未満の場合、そのほか、公衆用道路となっている私道などは、固定資産税が課税されない(課税明細に記載されない)ことになります。

非課税不動産は「名寄帳」で確認を

固定資産税が課税されていない不動産の有無は、各市区町村で取得できる「名寄帳(なよせちょう)*」で確認できます。
この名寄帳には、固定資産税が課税されていない不動産も記載されているため、非課税の不動産も含めて確認することができます。

しかし、名寄帳はあくまで市町村単位でしか発行されないため、どの市町村に不動産を所有しているかを把握していないと、すべてを確認することは難しいかもしれません。

*名寄帳とは、課税台帳に登録された土地および家屋を納税者ごとに一覧表にしたものです。市区町村によっては「固定資産(土地家屋)課税台帳」の閲覧手続きによる確認になります。

抵当権設定されている不動産なら「共同担保目録」で

また、別の方法として、「共同担保目録」の内容を確認するという方法があります。

これは、不動産を担保に融資を受けていること(抵当権が設定されていること)が前提となりますが、金融機関から融資を受ける場合、1つの不動産だけでなく、他に所有している不動産も抵当権の目的物とされること(共同担保)があります。
その場合、「共同担保目録」が作成され、不動産登記情報として記載されます。

登記情報を確認する際に、「共同担保目録」を記載するように依頼すれば、共同担保の一覧が記載されますので、その内容を確認することで、相続人の方が「知らない不動産」の存在を確認できることがあります。

☞市区町村から届く固定資産税の課税明細及び自宅などに保管されている不動産の権利証(登記済証)や登記識別情報などを頼りに、名寄帳、登記事項証明書の共同担保目録を調べることで、すべてではありませんが所有している不動産を確認することができます。

☞平成17年3月の不動産登記法の改正施行により、登記完了後に発行されていた登記済権利証に代わり、登記識別情報が通知されるようになっています。
登記識別情報は登記申請の際に本人確認手段のひとつとして使用する暗証番号のようなものです。

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