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相続手続

相続した不動産を売却する場合に気を付けたいこと

相続した不動産を売却する際には、遺産分割協議書に、対象となる不動産が記載されていることが重要です。
記載があれば、売却手続きを始めることができ、相続登記も行えます。

相続手続きが終わっていないと、売却や取り壊しはできない?

それでは、次の事例で考えてみることにします。

母が亡くなり、弟と二人で母の財産を相続することになりました。
相続財産には実家の土地と建物も含まれています。
財産の分け方について弟と協議をしているところですが、実家については、お互いに持ち家があり、今後も住む予定はないため、売却することで意見が一致しています。

実家周辺は住宅街で、建物が密集しています。
実家を空き家のまま放置することで、放火などに遭った場合、近所の方へ被害が及ばないか心配であるため、できるかぎり早く売却したいと考えています。

すべての財産の分割協議が整い、相続登記を行わなければ、実家を売却することはできないのでしょうか。
実家は築年数が経過しており、取り壊すことになると思います。
取り壊す建物でも相続登記が必要でしょうか?

遺産分割協議書が重要です

不動産の売却を依頼するための遺産分割協議書は、相続するすべての遺産の内容が記載されていなくても、売却する不動産を対象とした遺産分割協議書だけでよく、相続登記も行えます。
また、建物を取り壊す場合は、相続登記は必要ありませんが、滅失登記が必要です。

売却する場合

相続する不動産の売却を不動産業者に依頼するためには、その不動産の相続人であることを証明する書類が必要になります。
法定相続分による遺産分割の場合は戸籍等、それ以外の場合は遺産分割協議書等になりますが、不動産の売却を依頼するための遺産分割協議書は、相続するすべての遺産の内容が記載されていなくても問題はありません。

今回の事例の場合であれば、ご実家だけを対象にした遺産分割協議書が作成されていれば、相続人の依頼により、不動産業者は売却活動を始めることができます。

また、その遺産分割協議書により相続登記も行えます。
相続登記については、売買契約締結後、不動産を引き渡すまでに間に合えば問題ありません。

取り壊す場合

建物を取り壊すのであれば、建物の相続登記は必要ありません。
建物を取り壊した後の建物の滅失登記は必要になりますが、登記名義が被相続人であっても、相続人名にて建物の滅失登記を申請することが可能です。

また、土地を売却する際に、確定測量を求められるケースがありますが、確定測量も建物滅失登記と同じで、相続人にて土地家屋調査士に依頼(官民立会等の委任)ができます。
建物の滅失登記や確定測量は、戸籍等で依頼者が相続人であることを証明すれば足りるからです。

税金にも注意が必要です

土地にかかる固定資産税・都市計画税は毎年1月1日現在で、土地上に建物があるかどうかによって税額が変わります。
そのため、建物を取り壊す時期によっては、翌年の土地にかかる固定資産税、都市計画税が高くなる可能性があります。
取り壊しの時期については、依頼する不動産業者と協議しておくことが必要です。

加えて、築年が古い被相続人の居住用財産を売却する場合は、不動産譲渡所得について空き家の3,000万円特別控除が利用できる可能性があります。
空き家の3,000万円特別控除を利用する際は、建物取り壊し前の写真が必要になるなど、利用するための規定があります。

不動産を売却する際には、各専門家に相談しながらすすめるとよいでしょう。

*被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例についての詳細については、
国税庁HPをご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

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