築年数が古く老朽化した賃貸用建物は、外壁や防水工事等、将来多額の修繕費用がかかります。

今回は、相続を見据えた建て替えを検討する際の、問題点と対策をご案内します。

まず問題となるのは「立退き」

アパートの建て替えを検討する際に考慮する問題として、入居者の方(以下、賃借人)へ退去をお願いする、いわゆる“立退き”が一番に挙げられます。

立退きは、費用や労力等、大きな負担がかかります。対策としては、契約期間満了により更新されることなく、確定的に借家契約が終了する「定期借家契約」を利用することが考えられますが、デメリットもあるため、利用にあたってはよく検討されることをおすすめいたします。

「普通借家契約」と「定期借家契約」

賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の２種類があります。

通常、住宅の賃貸借契約は「普通借家契約」で、継続することが前提となっています。したがって、賃貸人側の一方的な都合では基本的に解約できず、賃借人は住み続けることができます。

他方、「定期借家契約」がなぜ負担軽減になるかといえば、次のとおり“契約期間満了に伴う契約更新の取扱い”に大きな違いがあるためです。

契約期間満了に伴う契約更新の取り扱い

定期借家契約のメリット

• 長期間の空室による収入減少を避けるための活用(期間限定の賃貸)

  建て替えをする場合、「普通借家契約」の賃借人に対しては、退去のお願いをしたり立退料の支払いが発生したりするため、費用も含めて大きな負担になることが一般的です。

  また、順調に立退きが進んだとしても、１戸や２戸、少ない戸数の賃借人の立退き交渉が難航し、空室が多い状況が長く続くと収入が減少して経営が苦しくなることも想定されます。

  それをカバーする意味でも、立退きが完了した部屋は「定期借家契約」を利用し、期間限定の賃貸借契約として入居してもらう方法が有効です。

• 普通借家契約から定期借家契約への切り替え

  「普通借家契約」の賃借人と合意できれば、「定期借家契約」に切り替えることが可能です。その場合、契約期間の満了時期が明確になり、計画が立てやすくなります。
  ただし、これには一定の制限があります。具体的には、２０００年３月１日より前に交わされた居住用の建物については、「普通借家契約」を合意解約して「定期借家契約」を締結することはできません。

定期借家契約のデメリット

• 「普通借家契約」に比べて賃料を安く設定する必要がある

  契約満了による更新がない「定期借家契約」必ず契約が終了し、原則退去することになりますので、賃借人にとって不利な契約といえます。そのため、その不利な条件を補う意味で、「定期借家契約」では、通常の賃料より安く設定される傾向があります。

• 契約手続き等の負担が増える

  「定期借家契約」を交わす際に、書面による締結や、書面による賃貸人の説明義務などの手間が生じます。また、契約期間によって、一定期間内に期間満了の通知が必要となる場合があるなど、「普通借家契約」を交わすよりも負担が増えます。

メリット・デメリットも考慮に入れて、「定期借家契約」の検討をされてはいかがでしょうか。